Rücktritt vom Vorvertrag, wenn der Verkäufer nicht erklärt, dass die Immobilie gepfändet ist. Verkäufer zur Rückzahlung der doppelten „caparra“ verurteilt (Cass. 12032/2022).
Bei Immobilienverkäufen wird oft - und zu Recht - vom Schutz des Käufers oder von den mit dem Kauf einer Immobilie verbundenen Risiken gesprochen.
Dabei werden manchmal die Risiken vergessen, denen der Verkäufer ausgesetzt sein kann, insbesondere wenn im Vorvertrag keine wahrheitsgemäßen Erklärungen über negative Eintragungen oder zur städtebaulichen und katastermäßigen Konformität der Immobilie abgegeben werden.
In dem obengenannten Urteil des italienischen Kassationshofes vom 13. April 2022 wurde entschieden, dass das Fehlen von Informationen im Vorvertrag über ein Vollstreckungsverfahren in Bezug auf die zu verkaufende Immobilie einen „schwerwiegenden Verstoß mit definitivem Charakter“ darstellt.
Der Umstand, dass der Rücktritt vor Ablauf der im Vorvertrag festgelegten Frist erfolgt ist, wird im Hinblick auf die schwerwiegende Vertragsverletzung der anderen Vertragspartei als unerheblich angesehen.
Die Schwere der Vertragsverletzung würde dadurch nicht gemindert, da der Verkäufer die Möglichkeit hat, die negative Eintragung vor Ablauf der Frist zu löschen.
Im vorliegenden Fall hatten zwei Personen einen Vorvertrag abgeschlossen, und die verkaufende Partei hatte erklärt, dass die zum Verkauf stehende Immobilie frei von Lasten und Beschränkungen sei, während die Immobilie seit zwei Jahren Gegenstand eines Vollstreckungsverfahrens war. Der Käufer hatte einen Betrag von etwa 500.000 Euro als Anzahlung (und Haftgeld) geleistet.
Die kaufversprechende Partei erlitt einen Schaden, da sie keinen Bankkredit erhalten konnte, der ihr von der Bank gerade wegen des Vollstreckungsverfahrens verweigert worden war.
Daher wurde der Verkäufer gemäß Artikel 1385 cc 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dazu verurteilt, dem potentiellen Käufer das Doppelte der Anzahlung - in Höhe von etwa 1 Million Euro - zurückzuzahlen.
Daher ist es auch äußerst wichtig, dass der Verkäufer vor der Unterzeichnung einer schriftlichen Verkaufsvereinbarung, auch wenn sie von einem Immobilienmakler verfasst wurde, den Zustand der Immobilie überprüft oder überprüfen lässt und der Käufer davon Kenntnis hat.
In solchen Fällen ist es auch schwierig, von dem beauftragten Immobilienmakler eine Entschädigung zu verlangen, wenn der Auftrag keine Mandatierung zur Überprüfung von Immobilienregister und Kataster enthält.
Die Einstufung des Vertrags (nur) als Vermittlungsvertrag, ohne weitere Mandatierung, wie in der Kassationsentscheidung 19294/20 dargelegt, befreit den Immobilienmakler von der Entschädigungspflicht, da in diesem Fall kein Auftrag zur Durchführung von Kataster- und zur Durchführung von Kataster- und Immobilienregisterrecherchen erteilt wurde.